Журнал «Бухгалтер-Дока
Вопрос-ответ, примеры и комментарии»

Персональный журнал для тех, кто хочет быть в курсе дел.

Выходит два раза  в месяц + Спецвыпуски по отчетности!

 


Листать журнал On-line
Хотите знать как выглядит журнал?
Выгодная стоимость подписки!

Стоимость подписки в 2-3 раза меньше, чем на аналогичные издания!


Содержание номера 22 января 2018

2010 13
НА ПЕРЕКРЕСТКЕ "НАЛОГОВЫХ" ДОРОГ


Вернутся к содержанию

Статья на стр. 38: Спорные вопросы арендных отношений

Фирма планирует заключить договор аренды недвижимости. Однако в типовом шаблоне контракта, разработанном собственником помещения, не предусмотрено подробное описание сдаваемого объекта. В каких документах может содержаться условие о предмете аренды, помимо самого соглашения?

 

В силу требований действующего законодательства условие о предмете договора аренды должно быть согласовано сторонами (ст. 432, 606, 607 ГК). В противном случае контракт может быть признан незаключенным. Если в самом тексте соглашения отсутствует подробное описание передаваемого объекта, то для получения необходимой информации следует обратиться к иным документам.

Так, данные сведения стороны вправе зафиксировать в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество. На этом акцентирует внимание ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 25 мая 2009 г. по делу № А11-4137/2008-К1-2/170) и ФАС Московского округа (постановление от 16 августа 2007 г. № КГ-А40/8061-07).

Кроме того, условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды. Такого мнения придерживается Высший Арбитражный Суд в Определении от 31 июля 2009 г. № ВАС-9285/09. Аналогичную по своей сути позицию высказывают ФАС Северо-Западного округа и ФАС Центрального округа (постановления от 29 октября 2009 г. по делу № А44-3948/2008 и от 6 июля 2009 г. по делу № А68-2642/08-181/7 соответственно).

 

 

При передаче имущества арендатору было известно о том, что помещение непригодно для эксплуатации. Обязана ли фирма вносить арендную плату в таком случае?

 

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не несет ответственности за недостатки передаваемого имущества, если изъяны были заранее оговорены при заключении договора. Арендатор же, получивший во временное пользование непригодное для использования помещение, не вправе отказаться от внесения арендной платы либо потребовать ее уменьшения. Дескать, раз согласился и подписал договор, а также акт приемки-передачи объекта, то исполняй свои обязанности. Именно такой вывод следует из содержания Определения ВАС от 25 декабря 2007 г. № 14231/07. Идентичную точку зрения пропагандируют и нижестоящие суды, о чем свидетельствуют постановления ФАС Поволжского округа от 1 декабря 2009 г. по делу № А57-1306/08, ФАС Северо-Кавказского округа от 8 июля 2009 г. по делу № А32-10951/2008-16/174, ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2008 г. по делу № А79-3542/2007 и др.

Помещение, арендуемое нашей фирмой, находится в аварийном состоянии. В связи с этим принято решение провести капитальный ремонт объекта. Сможет ли арендатор потребовать у собственника недвижимости возмещения понесенных расходов?

Да, сможет. Дело в том, что в силу статьи 616 Гражданского кодекса бремя расходов на капитальный ремонт арендованного имущества традиционно несет собственник недвижимости. Так что если иное не предусмотрено заключенным контрактом, то арендатор вправе произвести капремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость данных работ или зачесть ее в счет арендной платы. К слову сказать, в случае, когда согласно контракту «капитальные» работы осуществляет арендатор, но не прописано, за чей счет это делается, то «носителем» издержек считается именно собственник. Соответственно, арендодатель обязан возместить затраты или зачесть их в счет арендной платы (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 октября 2006 г. по делу № А56-13986/2005).

Как видим, арендатор обязан оплачивать капремонт только в том случае, если на это прямо указано в договоре. Во всех остальных ситуациях он вправе «перекинуть» затраты на собственника. Однако при этом необходимо иметь в виду ряд моментов.

Подчеркнем, что необходимость в проведении капитального ремонта является обязательным условием, при котором удастся получить деньги с хозяина недвижимости. При этом если арендатору не удастся обосновать срочность работ, то компенсировать затраты он не сможет при всем желании (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 июля 2008 г. по делу № А79-9368/2007; ФАС Уральского округа от 30 июля 2009 г. № Ф09-5358/09-С6). С другой стороны, когда объект находится в аварийном состоянии или пострадал в результате чрезвычайного происшествия (например, пожара), арендодатель обязан возместить издержки контрагента. Такого мнения придерживается ФАС Московского округа в постановлении от 14 ноября 2007 г. № КГ-А40/11543-07.

Не стоит забывать и про оформительский аспект. Основной фактор здесь –  предварительное согласование с собственником проведения капитального ремонта. В случае, когда арендатор этого не сделает, то рассчитывать на возмещение расходов ему не стоит. Отметим, что даже судьи не встанут на сторону фирмы в таком случае. Столь удручающий вывод следует из содержания постановлений ФАС Волго-Вятского округа от 3 июня 2009 г. по делу № А79-3416/2008 и ФАС Уральского округа от 1 ноября 2007 г. № Ф09-8918/07-С6 (оставлено в силе Определением ВАС от 8 февраля 2008 г. № 532/08).

Потребуются также документы, свидетельствующие о понесенных затратах. В роли подобных бланков выступают бумаги, ясно и четко указывающие на объект ремонта и работы, в результате которых произведены расходы (постановление ФАС Уральского округа от 27 декабря 2006 г. по делу № Ф09-10721/06-С3). В постановлении от 21 марта 2007 г. по делу № Ф09-1766/07-С6 судьи ФАС Уральского округа конкретизировали свою позицию: если смета на ремонт отсутствует, то копии кассовых и товарных чеков не являются доказательством несения расходов. Мол, в таком случае нарушаются требования главы 37 Гражданского кодекса, регулирующей отношения в рамках договора подряда.

 

На балансе фирмы числится объект незавершенного строительства. Работы по возведению этого здания уже завершены, осталось только оформить все документы и ввести его в постоянную эксплуатацию. Может ли организация сдавать помещения, расположенные в недострое, в аренду?

 

Статья 650 Гражданского кодекса, посвященная аренде зданий и сооружений, не запрещает передавать во временное пользование объекты незавершенного строительства. Отсутствуют подобные ограничения и в иных нормах ГК. Соответственно, если право собственности на данное имущество зарегистрировано в установленном порядке, то компания имеет полное право сдавать помещения, расположенные в недострое. Правомерность такого подхода подтвердил ФАС Западно-Сибирского округа (постановление от 10 сентября 2009 г. № Ф04-5402/2009(19187-А75-39) и ФАС Московского округа (постановление от 21 марта 2005 г. № КГ-А41/1689-05).

В то же время ФАС Северо-Западного округа считает, что объект, числящийся как незавершенка, до ввода в постоянную эксплуатацию может быть использован только с целью окончания его возведения и последующего ввода в эксплуатацию. При этом такое здание не предназначено для применения в иных целях. А раз так, то договор аренды помещения, расположенного в объекте незавершенного строительства, может быть признан незаключенным со всеми вытекающими последствиями. Проще говоря, суд вправе освободить арендатора от обязанности вносить арендную плату (постановление от 17 июля 2006 г. по делу № А56-49787/04).

В связи с этим во избежание споров с арендаторами и долгих судебных тяжб, рекомендуем все же не сдавать в аренду помещения, находящиеся в зданиях, числящихся как недострой.

 

Организация сдает в аренду торговые места. Может ли фирма принимать арендную плату наличными, или обязательно перечисление денежных средств через банк?

 

Действующее законодательство вполне позволяет использовать «наличный» механизм расчетов в рамках договорных отношений (п. 2 ст. 861 ГК). Главное, чтобы данный алгоритм был предусмотрен заключенным контрактом.

Если стороны сделки желают работать с наличностью, то для арендодателя существует ряд ограничений. Так, согласно Указанию Банка России от 20 июня 2007 г. № 1843-У расчеты наличными деньгами между фирмами (юрлицом и предпринимателем, или же между двумя ИП) разрешено производить в размере, не превышающем 100 тысяч рублей. Данный норматив действует в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами. При этом период времени, в течение которого производятся наличные расчеты, абсолютно не важен (письмо ЦБ от 4 декабря 2007 г. № 190-Т). Естественно, все остальные платежи хозяйствующие субъекты должны производить между собой в безналичном порядке (п. 2 ст. 861 ГК). За нарушение лимита в 100 тысяч предусмотрено административное наказание по статье 15.1 КоАП: организации грозит штраф на сумму от 40 000 до 50 000 рублей.

Кроме того, все фирмы, которые осуществляют наличные денежные расчеты при продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг, обязаны применять ККТ, включенную в Государственный реестр (п. 1 ст. 2 Закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ, далее – Закон № 54-ФЗ). Таким образом, при получении арендной платы «живыми» деньгами  собственник обязан выдавать кассовый чек. Такого мнения традиционно придерживаются чиновники (см., напр., письма Минфина от 4 апреля 2008 г. № 03-01-15/4-106 и от 21 февраля 2008 г. № 03-11-05/40). Необходимо помнить о том, что за несоблюдение требований Закона № 54-ФЗ на фирму может быть наложен штраф в размере от 30 000 до 40 000 рублей (п. 2 ст. 14.5 КоАП).

В свою очередь судьи также считают, что арендодатель при получении арендной платы в наличной форме обязан применять ККТ и выдавать кассовый чек. Данный вывод содержится в постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 17 января 2007 г. № Ф03-А51/06-2/5168 и ФАС Северо-Западного округа от 19 марта 2007 г. по делу № А21-6296/2006. Правильность такого подхода подтвердил и Высший Арбитражный Суд, Определением от 10 апреля 2008 г. № 4258/08 отказавший в пересмотре «карательного» решения (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 января 2008 г. по делу № А79-7631/2007) в порядке надзора.

Справедливости ради отметим, что у любителей наличных расчетов есть шанс убедить служителей Фемиды в правомерности своего нежелания использовать кассовый аппарат. Дело в том, что по договору аренды происходит передача имущественных прав (ст. 606 ГК). А раз так, то арендный бизнес не считается оказанием услуг. Вдобавок к этому в самом Законе № 54-ФЗ ни слова не говорится о том, что он применяется в отношении деятельности по передаче имущественных прав. Отсутствуют указания и про аренду имущества. Таким образом, требования Закона № 54-ФЗ не распространяются на рассматриваемую ситуацию, и арендодатель не должен применять ККТ. Взамен этого он может обойтись лишь заполнением приходного кассового ордера по форме № КО-1 (утверждена постановлением Госкомстата от 18 августа 1998 г. № 88). При таком раскладе привлечение к административной ответственности по статье 14.5 КоАП является неправомерным. Сторонниками столь «либерального» подхода являются: ФАС Западно-Сибирского округа (постановления от 22 января 2010 г. по делу № А03-14324/2009; от 24 июля 2008 г. № Ф04-4515/2008(8608-А27-19)); ФАС Поволжского округа (постановления от 16 июля 2009 г. по делу № А12-5870/2009, от 22 мая 2008 г. по делу № А57-25127/07-16); ФАС Восточно-Сибирского округа (постановление от 2 октября 2007 г. по делу № А69-443/07-9-Ф02-3802/07) и др.

 

Организация планирует арендовать здание. Подлежит ли государственной регистрации данный контракт?

 

Здесь все зависит от того, на какой срок оформлены арендные отношения. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор, оформленный на срок не менее 12 календарных месяцев, подлежит обязательной госрегистрации и считается действительным лишь после проведения данной процедуры. Следовательно, от излишней бумажной волокиты автоматически избавляет аренда офиса ровно на год либо на меньший срок. В частности, нет нужды в проведении формальных процедур, когда контракт оформлен ровно на 364 дня (постановление ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 г. по делу № А14-8985-2007/319-13).

Подчеркнем, что в случае заключения нового краткосрочного договора аренды по истечении срока действия старого, складывать данные периоды не нужно. Следовательно, и госрегистрации сделка не подлежит. На этом акцентирует внимание ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 2 апреля 2009 г. по делу № А52-2078/2008. Кстати говоря, если по прошествии, например, 11 месяцев, старое соглашение автоматически пролонгируется на тот же срок, то регистрировать его с учетом нового срока действия все равно не нужно. К такому выводу пришел Президиум ВАС в пункте 10 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59.

Еще одна ситуация, когда можно избежать госрегистрации договора аренды – это заключение контракта на неопределенный срок. Такого мнения придерживаются судьи ФАС Северо-Западного округа (постановление от 25 января 2008 г. по делу № А26-394/2007) и ФАС Уральского округа (постановление от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6).

Таким образом, регистрировать договор аренды нужно только в том случае, когда в нем прямо указано, что он заключен на срок более одного года.

Может ли арендатор вносить арендную плату не в полном объеме? Если да, то в каких случаях он вправе это делать?

 

Обстоятельства, при которых арендатор не считается просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, важны. Ведь существенное нарушение арендатором сроков оплаты позволяет арендодателю потребовать досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК). Вдобавок к этому неуплата причитающихся сумм более двух раз по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора по «настоятельной просьбе» арендодателя на основании статьи 619 Гражданского кодекса.

Фирма вправе не вносить платежи за пользование имуществом, если арендодатель не является собственником сдаваемого имущества, например, если его права на объект еще не зафиксированы в ЕГРП. При таком раскладе арендатор, не спешащий перечислять денежные средства, не считается нарушившим договор. Правомерность данного подхода подтверждается сложившейся арбитражной практикой: постановления ФАС Поволжского округа от 25 февраля 2010 г. по делу № А65-18537/2009; ФАС Северо-Западного округа от 11 марта 2009 г. по делу № А56-12329/2008; ФАС Уральского округа от 4 марта 2009 г. № Ф09-851/09-С6 и др.

Подчеркнем, что если собственник имущества не известил арендатора надлежащим образом об изменении арендной ставки, то последний имеет полное право перечислять платежи в прежнем размере. На этом акцентируют внимание судьи ФАС Московского округа в постановлении от 27 июля 2006 г. № КГ-А40/6860-06.

На практике возможна также ситуация, когда меняется собственник имущества, сдаваемого в аренду. Если предыдущий хозяин не уведомил арендатора о данном факте, а также о корректировке реквизитов для внесения арендной платы, то несвоевременное внесение платежей не считается нарушением договора. Такого мнения придерживается ФАС Московского округа в постановлении от 22 сентября 2006 г. по делу № КГ-А40/8590-06.

 

Организация заключила договор аренды нежилых помещений. Спустя какое-то время выяснилось, что фактическая площадь объекта меньше той, которая отражена в контракте. Каковы последствия данного расхождения?

 

Руководствуясь статьями 432, 606, 607 Гражданского кодекса стороны должны согласовать предмет договора аренды. Если же этого не сделать, то контракт будет считаться незаключенным. К сожалению, в действующем законодательстве не прописаны последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче во временное пользование, фактически не соответствует условиям сделки, хоть и определено в соглашении достаточно четко.

Однако судебные инстанции убеждены, что если реальные характеристики объекта (напр., площадь, предназначение помещения и пр.) не соответствуют тем данным, которые отражены в договоре, то соглашение признается незаключенным. Соответственно, арендатор вправе потребовать расторжения сделки и освобождается от внесения арендной платы. Именно такой вывод следует из содержания постановлений ФАС Поволжского округа от 8 сентября 2009 г. по делу № А55-18258/2008 и от 28 июля 2009 г. по делу № А49-6751/2008, а также ФАС Волго-Вятского округа от 10 сентября 2009 г. по делу № А28-5165/2009-108/21.

 

По окончании срока действия договора аренды офиса стороны сделки планируют возобновить контракт на неопределенный период времени. Нужна ли государственная регистрация такого соглашения?

 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то контракт считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Об этом говорится в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Отметим, что арендные соглашения, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Однако данное правило неприменимо по отношению к рассматриваемой ситуации. На этом акцентирует внимание Президиум ВАС в пункте 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59. Поддерживают данную точку зрения и нижестоящие суды. Свидетельство тому – постановления ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6, ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 г. по делу № А12-18847/2008, ФАС Северо-Западного округа от 29 октября 2009 г. по делу № А13-12402/2008, ФАС Центрального округа от 30 октября 2009 г. № Ф10-4684/09.

Таким образом, проведение формальных регистрационных процедур при возобновлении договора аренды на неопределенный срок не требуется.

 

Фирма взяла в аренду грузовой автомобиль. Однако собственник не передал  документы, необходимые для эксплуатации транспортных средств. Должна ли организация уплачивать арендную плату в таком случае?

 

В силу пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан не просто  физически передать объект аренды, но вручить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами. Если же собственник игнорирует обязанность по передаче сопутствующих бумаг, то он не вправе требовать перечисления арендной платы. Мол, эксплуатация имущества невозможна, так что извольте. К данному выводу пришел Президиум ВАС в пункте 8 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66. Аналогичного мнения придерживаются и нижестоящие суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28 июня 2006 г. по делу № А56-22978/2005, от 3 августа 2007 г. по делу № А13-2210/2006-04; ФАС Волго-Вятского округа от 17 января 2007 г. по делу № А43-4405/2006-17-104).

Отдельно стоит упомянуть о паспорте транспортного средства. В силу требований действующего законодательства к регистрационным документам на авто относится лишь свидетельство о регистрации автомобиля (приказ МВД от 24 ноября 2008 г. № 1001). Соответственно, если собственник не передал ПТС, то это никак не влияет на возможность эксплуатации «железного коня». А раз так, то арендную плату уплачивать все же нужно. Такого мнения придерживаются арбитры ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 21 декабря 2009 г. по делу № А67-7120/2008.

 

Обязательно ли фирма должна вносить арендную плату в твердой сумме и в денежной форме? Каковы способы определения данной величины?

 

Статья 614 Гражданского кодекса позволяет сторонам сделки согласовать наиболее удобный для них порядок, способ и сроки внесения арендной платы. Условно можно выделить несколько наиболее распространенных вариантов.

Традиционно размер платежей составляет твердую сумму, что и фиксируется в условиях контракта. Однако никто не запрещает определять величину арендной платы расчетным путем, то есть применять плавающую ставку (напр., с учетом инфляции и роста цен или иных факторов). На практике к такому механизму чаще всего прибегают арендодатели государственного и муниципального имущества (постановления Президиума ВАС от 3 июля 2007 г. № 3484/07, ФАС Московского округа от 20 марта 2008 г. № КГ-А41/1747-08-П и ФАС Уральского округа от 16 июля 2009 г. № Ф09-4889/09-С6).

Арендная плата может быть установлена в натуральной форме, то есть арендатор взамен перечисления денег обязан выполнять определенные работы или оказывать разного рода услуги. Если организация не исполнит этих обязательств, то ей придется внести арендную плату за все время пользования имуществом. К такому выводу пришли судьи ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 10 февраля 2006 г. по делу № А21-7574/04-С2.

Собственник имущества также имеет полное право предложить принимать арендную плату не деньгами, а путем возложения на арендатора затрат по улучшению временно используемого им имущества. Иными словами, потребовать проведения капитального, текущего и косметического ремонта объектов за счет арендатора (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 декабря 2009 г. № А78-4350/2008; ФАС Московского округа от 4 декабря 2007 г. № КГ-А40/12576-07).

 

В договоре аренды не прописано, на кого (арендодателя или арендатора) возлагается соблюдение противопожарной безопасности. Могут ли к арендатору быть применены санкции за нарушение требований законодательства в пожарной сфере?

 

Казалось бы, в таком случае о привлечении арендатора к административной ответственности не может быть и речи. Ведь функции по соблюдению пожарной безопасности договором аренды на него не возложены. Однако не следует обольщаться. В обзоре судебной практики, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда от 27 сентября 2006 г., содержится неутешительный вывод: если в арендном контракте противопожарный вопрос не урегулирован, то санкции по статье 20.4 КоАП могут быть применены к любой из сторон сделки по аренде недвижимости. Все зависит от того, за какое именно нарушение наложен штраф и выдано предписание.

Иными словами, в рассматриваемой ситуации должен применяться принцип «стандартного» разделения функций, закрепленный в статье 616 Гражданского кодекса – капитальный ремонт делает арендодатель, а текущую починку имущества финансирует арендатор. Таким образом, установкой пожарной сигнализации и системы пожаротушения должен заниматься владелец объекта, а изготавливать планы эвакуации и прочую «мелочь» предстоит организации, временно эксплуатирующей имущество.

Если же в ходе проверки ревизоры выявят множественные нарушения (напр., не оборудована охранно-пожарная сигнализация, на окнах стоят глухие решетки, отсутствуют таблички с планами эвакуации и пр.), то свалить всю вину на собственника никак не удастся. Подчеркнем, что речь идет о ситуации, когда получателем штрафа окажется именно арендатор. Ведь организация, занимающая площади, также должна внести свой посильный вклад в «борьбу с огнем» (как минимум повесить таблички с указанием номера телефона вызова пожарной охраны и обеспечить указанные помещения знаками пожарной безопасности). А раз так, то арендатор, не удосужившийся потратиться даже на подобные мелочи, должен заплатить административный штраф. Такого мнения придерживаются арбитры ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 22 мая 2008 г. по делу № А29-4905/2007.

 

 

При каких обстоятельствах арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы?

 

В случае существенного нарушения арендатором сроков проведения оплаты за аренду собственник вправе потребовать от него досрочного внесения платежей в установленный арендодателем срок. При этом хозяин сдаваемого имущества не может настаивать на «ускоренном» внесения оплаты более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пункте 5 статьи 614 Гражданского кодекса.

Подчеркнем, что данные правила применяются только в случае существенных нарушений со стороны арендатора. Однако в действующем законодательстве не раскрывается понятие «существенности» в отношении данных ситуаций. По мнению ФАС Северо-Западного округа, под таким фактором понимается внесение арендных платежей в меньшем размере с просрочками. Соответственно, при наличии данных обстоятельств арендодатель может «настойчиво попросить» внести арендную плату досрочно (постановление от 21 января 2009 г. по делу № А52-1183/2008).

Полный текст этой статьи вы можете прочесть в печатном или электронном журнале «Бухгалтер-Дока». Быстро подписаться на журнал можно на сайте в разделе «Подписка».
Подписаться на журнал
Просмотров 4676 / Комментариев: 0
Оцените важность статьи (5* — наивысшая):
  • Текущий 1.17/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
(текущий рейтинг: 1.2 | 18 чел. проголосовало)
Поделиться ссылкой в
Читайте также:


Вход на сайт

Логин:
Пароль:
Запомнить меня
Забыли пароль?
Зарегистрироваться