Журнал «Бухгалтер-Дока
Вопрос-ответ, примеры и комментарии»

Персональный журнал для тех, кто хочет быть в курсе дел.

Выходит два раза  в месяц + Спецвыпуски по отчетности!

 


Листать журнал On-line
Хотите знать как выглядит журнал?
Выгодная стоимость подписки!

Стоимость подписки в 2-3 раза меньше, чем на аналогичные издания!


Содержание номера 16 января 2018

2011 14
ЭЛИКСИР ДЛЯ БУХГАЛТЕРА - МАТЭ!


Вернутся к содержанию

Статья на стр. 28: Если арендодатель физлицо…

На первый взгляд, у кого арендовать недвижимость – у юридического или физического лица, для организации никакой разницы нет. Но эта иллюзии рассеивается, как только на поверхность поднимается вопрос налогообложения сопутствующих расходов. Если арендодателем выступает физлицо, то, во-первых, всплывают обязанности налогового агента по НДФЛ, а, во-вторых, не стандартно придется подойти и к учету расходов на ремонт позаимствованного имущества.

 

Для фирмы, не имеющей, что называется, ни кола ни двора, сложно представить себе иной способ обзавестись офисом, торговой площадью и т.п. без заключения договора аренды. Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (или во временное пользование). Таким имуществом в силу пункта 1 статьи 607 Кодекса могут выступать: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом правом сдачи имущества в аренду обладает лишь его собственник либо лица, управомоченные им или законом (ст. 608 ГК). В этом смысле выступает в качестве владельца необходимой недвижимости юридическое или физическое лицо значения особого не имеет. При наличии документов, подтверждающих право собственности таковых на помещение, а также договора, акта приема-передачи имущества и «платежек» на перечисление арендной платы, проблем со списанием соответствующих сумм при налогообложении прибыли возникнуть не должно (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК, письмо Минфина от 13 мая 2011 года № 03-03-06/1/292, письмо ФНС от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81).

И все же прежде чем отдавать предпочтение арендодателю-физлицу, стоит подробнее изучить нормы налогового законодательства и разъяснения чиновников.

Расходы на ремонт

Как правило, ответственным за поддержание арендованного имущества в исправном состоянии, то есть за проведение текущего ремонта является арендатор. Это правило по умолчанию установлено Гражданским кодексом, и обычно стороны его не меняют, хотя такая возможность у них и есть (п. 2 ст. 616 НК). Тем более что Налоговый кодекс позволяет арендатору учитывать сопутствующие ремонту расходы при налогообложении прибыли. Так, согласно пункту 1 статьи 260 Кодекса затраты на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в фактическом размере. При этом пункт 2 данной нормы гласит, что указанное правило применяется также в отношении расходов арендатора амортизируемых ОС, если, конечно, арендодатель таковые не возмещает.

И все было бы отлично, если бы чиновники не настаивали, что воспользоваться статьей 260 Налогового кодекса фирмы, арендующие недвижимость у физлица, не вправе. Проблема заключается в том, что в данной норме речь идет об арендаторах амортизируемых ОС. Между тем физлица, как известно, амортизацию не начисляют (письмо Минфина от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/240). В письме от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462 финансисты и вовсе указали, что признать имущество амортизируемым по правилам статьи 256 Налогового кодекса могут лишь плательщики налога на прибыль, то есть российские организации (п. 1 ст. 246 НК). Иными словами, из числа потенциальных «непроблемных» арендодателей чиновники разом вычеркнули не только физлиц, но и индивидуальных предпринимателей, а также организации, применяющие общий режим налогообложения.

Конечно, впоследствии представители финансового ведомства, хоть и не изменили своей точки зрения, но посчитали, что совсем уж исключать арендные платежи, уплачиваемые физлицу и т. п. из состава расходов по налогу на прибыль, было бы чересчур. Списать таковые, отметили эксперты Минфина, арендатор все-таки может, а благодарить за это стоит открытый перечень прочих расходов в Налоговом кодексе. Проще говоря, уменьшить базу по налогу на прибыль в рассматриваемой ситуации можно на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 Кодекса (письмо Минфина от 1 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/51, от 6 июня 2009 г.  03-03-06/2/131).

Исчисление НДФЛ

По мнению специалистов Министерства финансов, российская организация или индивидуальный предприниматель признаются налоговыми агентами по НДФЛ в отношении доходов арендодателя-физлица автоматически. И никакие ухищрения здесь не помогут, если, конечно, арендатор не готов бороться за освобождение от обязанностей налогового агента по НДФЛ в суде.

Арендная плата, выплачиваемая российской компанией, подчеркивают чиновники, относится к доходам физлица от источника в РФ, а значит, облагается НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК). Согласно же пунктам 1 и 2 статьи 226 Налогового кодекса отечественные организации и предприниматели обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых они служат. Исключение предусмотрено лишь в отношении доходов, перечисленных в статьях 214.1, 227 и 228 Кодекса. Что касается доходов от сдачи в аренду имущества, то возиться с налогообложением таковых самостоятельно гражданам придется только тогда, когда источник их выплаты не является налоговым агентом, считают финансисты. Именно таким образом они трактуют подпункт 1 пункт 1 статьи 228 Налогового кодекса (письма Минфина от 20 июля 2009 г. № 03-04-06-01/178, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/428, от 7 апреля 2009 г. № 03-04-06-01/83, ФНС от 2 октября 2008 г. № 3-5-04/564@). Согласны с таким подходом и столичные налоговики, иллюстрируя данное утверждение примером. Оно очевидно, утверждают ревизоры, если арендатором выступает другое физлицо или иностранная организация (письмо УФНС по г. Москве от 7 сентября 2009 г. № 20-14/4/093209@). Российским же компаниям и ИП в рассматриваемой ситуации обязанностей налогового агента по НДФЛ не избежать (письмо Минфина от 29 апреля 2011 г. № 03-04-05/3-314).

Конечно, возможна и иная точка зрения. В частности, при прочтении все того же подпункта 1 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса судьи улавливают в нем совершенно иной смысл. В нем, подчеркивают судьи, указан один из случаев, когда рассчитывать и уплачивать НДФЛ в бюджет налогоплательщик должен самостоятельно. При этом, считают они, он гласит, что делать это физлицо должно само в том случае если договоры аренды, заключенные с ним организацией или ИП, не являющимися его работодателями, не предусматривают обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы (постановления ФАС Московского округа от 4 сентября 2009 г. № КА-А40/8534-09, Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2009 г. № Ф04-5077/2009(13200-А03-46), от 29 июля 2008 г. № Ф04-4605/2008(8854-А03-27). Проще говоря, арбитры в данном случае исходят из того, на кого возложены обязанности по исчислению и уплате НДФЛ непосредственно договором аренды.

Однако следует иметь в виду, что арбитражная практика, содержащая подобные выводы, отнюдь не многочисленна. Кроме того, имеются и противоположные решения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июля 2008 г. по делу № А56-4753/2007).

При этом чиновники сдавать свои позиции нисколько не намерены. К примеру, в письме от 15 июля 2010 г. № 03-04-06/3-148 они указали, что условие договора аренды о том, что исчисление и уплата НДФЛ возлагаются непосредственно на налогоплательщика, груба говоря и «яйца выеденного не стоит». Согласно пункту 5 статьи 3 Налогового кодекса, напомнили они, ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные НК либо установленные в ином порядке, чем это определено Кодексом. В связи с этим, указали финансисты, рассматриваемое условие, в соответствии с которым обязанности по уплате НДФЛ возложены на налогоплательщика, является ничтожным.

Светлана Котова, эксперт ООО «Центр экономической информации»

Полный текст этой статьи вы можете прочесть в печатном или электронном журнале «Бухгалтер-Дока». Быстро подписаться на журнал можно на сайте в разделе «Подписка».
Подписаться на журнал
Просмотров 5255 / Комментариев: 0
Оцените важность статьи (5* — наивысшая):
  • Текущий 1.55/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
(текущий рейтинг: 1.5 | 22 чел. проголосовало)
Поделиться ссылкой в
Читайте также:


Вход на сайт

Логин:
Пароль:
Запомнить меня
Забыли пароль?
Зарегистрироваться