Содержание номера 17 декабря 2018

2012 04
РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ ПЕРЕСЧЕТ ОТЧЕТНОСТИ: ТАК ЛИ ВСЕ СЛОЖНО?


Вернутся к содержанию

Статья на стр. 36: «Коммунальный учет» арендодателя

Арендным отношениям всегда сопутствует необходимость решения такого вопроса, как порядок расчетов за коммунальные услуги. Ведь по факту их потребителем является арендатор, в то время как счета выставляются арендодателю. Есть несколько способов, позволяющих переложить соответствующие расходы на «жильца». Каждый из них имеет свои налоговые последствия.

Собираясь выгодно сдать помещение в аренду, его собственник столкнется с проблемой учета сумм платы за коммунальные услуги. Платить за них «из своего кармана» арендодателю вряд ли захочется, ведь пользоваться такими услугами будет арендатор. Поэтому резонно предположить, что собственник помещения захочет переложить такие расходы на арендатора. Для этого можно выбрать одну из следующих схем:

– включить сумму коммунальных платежей в состав арендной платы;

– предусмотреть в договоре аренды (или отдельном самостоятельном договоре) условие о компенсации арендатором арендодателю суммы расходов на оплату коммунальных услуг;

– заключить с арендатором агентский договор, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора.

Попробуем разобраться, чем же «грозит» собственнику помещения каждая из этих схем.

Все и сразу!

Наименее хлопотный для арендодателя вариант – включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы. Можно, конечно, установить единую фиксированную сумму, которая объединит в себе как сумму за аренду помещения, так и компенсацию затрат на «коммуналку». Однако вариант этот довольно рискованный для арендодателя. Во-первых, никто не застрахован от изменения тарифов на услуги ЖКХ, а они у нас в стране, как правило, только растут. Поэтому, избрав такой вариант расчетов, арендодатель рискует оказаться «в минусе». Во-вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор может нерационально относиться к использованию тех «благ цивилизации», оплата которых напрямую зависит от количества потребления. Как ни крути, а вариант рискованный.

Дабы как-то себя обезопасить, арендодатели часто разделяют сумму арендной платы на две части: фиксированную и переменную. Последняя как раз и учитывает расходы на коммунальные платежи в зависимости от их цены и фактического потребления.

Все организации, сдающие помещения в аренду, можно разделить на две группы. Для первой из них данный вид деятельности является основным. Следовательно, доходы в виде полученной от арендатора в составе арендных платежей суммы коммунальных затрат у таких компаний признаются доходами от реализации (ст. 249 НК); а расходы по перечислению организациям ЖКХ платы за пользование «удобствами» – расходами, связанными с производством и реализацией (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 265 НК).

Вторая группа компаний – это те организации, для которых сдача помещений в аренду не является основным видом деятельности. Они доходы в виде арендной платы и включенных в нее коммунальных платежей признают в качестве внереализационных доходов (п. 4 ст. 250 НК), а расходы по перечислению указанных сумм – в качестве внереализационных расходов (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК).

Для целей обложения НДС реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения «добавленным» налогом (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК). При этом независимо от того, установлена или нет арендная плата в виде одной фиксированной части, или же из нее выделена переменная составляющая, вся сумма является налоговой базой (п. 1 ст. 154 и п. 1 ст. 40 НК).

Аналогичный порядок уплаты налога изложен ФНС в письме от 4 февраля от 2010 г. № ШС-22-3/86@. Там же налоговики определили и порядок принятия к вычету сумм налога, предъявленного организациями ЖКХ. Они указали, что вся сумма предъявленного налога может быть заявлена к вычету.

Компенсировать обязан!

Второй вариант оформления с арендатором отношений относительно вопросов уплаты коммунальных платежей – включить в договор аренды условие о наличии у последнего обязанности по компенсации расходов на оплату коммунальных платежей, понесенных арендодателем.

Для целей налогообложения прибыли такой вариант расчетов отражается в налоговом учете так же, как и коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы.

В то же время в отношении уплаты налога на добавленную стоимость здесь есть своя особенность. Так, например, операции по передаче арендодателем арендатору электроэнергии, газа или воды не признаются операциями по реализации товаров. На этом настаивает Минфин в письме от 31 декабря 2008 г. № 03-07-11/392. Следовательно, считают в финансовом ведомстве, объекта обложения НДС у арендодателя при этом не возникает, как и обязанности выставлять счет-фактуру на сумму потребляемых арендатором коммунальных услуг (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 г. № Ф04-7965/2008(20062-А46-25)).

Если же все-таки арендодатель решит перевыставить арендатору счет-фактуру, полученную от поставщиков коммунальных услуг, то и в этом случае объекта обложения НДС у него не возникнет. Такого мнения придерживается ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 5 сентября 2005 г. № А56-30790/2004.

В отношении сумм налога, предъявленного организациями ЖКХ, Минфин настаивает на следующем порядке действий (письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Во-первых, необходимо выделить сумму «входного» НДС, приходящегося на потребленные самим арендодателем услуги, и принять его к вычету. Во-вторых, сумму налога, относящуюся к услугам, потребленным арендатором, следует включить в стоимость этих услуг и предъявить к возмещению последнему.

Буду посредником

И наконец, арендодатель может заключить с арендатором посреднический договор, по которому он будет приобретать от своего имени, но за счет арендатора коммунальные услуги, а арендатор выплатит ему за это вознаграждение (ст. 990 и 1005 ГК).

С налогом на прибыль здесь все просто. Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, поступившего комиссионеру или агенту в связи с исполнением обязательств по договору комиссии или агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером или агентом за комитента или принципала, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера или агента в соответствии с условиями заключенных договоров.

Зеркальной является норма относительно расходов комиссионера или агента, которые они несут в рамках исполнения своих обязательств по договору (п. 9 ст. 270 НК). Такие затраты не учитываются у комиссионера или агента для целей налогообложения прибыли.

Так же как и в случае с компенсацией затрат арендодателя по уплате коммунальных платежей, в данной ситуации объекта обложения НДС при передаче арендатору электричества, газа и воды не возникает. А вот с суммы вознаграждения, полученного арендодателем, ему придется заплатить налог (п. 1 ст. 156 НК, письмо ФНС от 4 февраля от 2010 г. № ШС-22-3/86@).

При этом арендодатель перевыставляет арендатору счета-фактуры, полученные от организаций ЖКХ, на сумму потребленных последним коммунальных услуг, а также выставляет счета-фактуры на сумму вознаграждения с указанным в них НДС (письмо Минфина от 17 сентября 2009 г. № 03-07-09/47).

Светлана Лисицына, эксперт ООО «Центр экономической информации»

Полный текст этой статьи вы можете прочесть в печатном или электронном журнале «Бухгалтер-Дока». Быстро подписаться на журнал можно на сайте в разделе «Подписка».
Подписаться на журнал
Просмотров 4056 / Комментариев: 0
Оцените важность статьи (5* — наивысшая):
  • Текущий 1.42/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
(текущий рейтинг: 1.4 | 31 чел. проголосовало)
Поделиться ссылкой в
Читайте также:


Вход на сайт

Логин:
Пароль:
Запомнить меня
Забыли пароль?
Зарегистрироваться