Содержание номера 16 августа 2018

2013 04
С ЕНВД НА УСН: УЧЕТ ТОВАРОВ


Вернутся к содержанию

Статья на стр. 15: Договор аренды: госрегистрация и учет

Права собственности на недвижимость, как и договор аренды, заключенный на срок не менее года, в настоящее время подлежат обязательной государственной регистрации. При отсутствии таковой признать в расходах платежи за арендованное имущество будет довольно проблематично. Однако в некоторых случаях «спасти» затраты в целях исчисления налога на прибыль более чем реально.

По общему правилу арендные платежи в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам организации, связанным с производством и реализацией. Это предусмотрено подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса. Но для этого, как и любые иные расходы, принимаемые в уменьшение базы по налогу на прибыль, они должны отвечать требованиям пункта 1 статьи 252 Кодекса, то есть быть обоснованными и документально подтвержденными.

Под обоснованными расходами согласно данной норме следует понимать экономически оправданные затраты, что в свою очередь означает, что они должны быть связаны с деятельностью, направленной на получение дохода. Иными словами, при налогообложении прибыли можно учесть только арендные платежи за имущество, используемой в такой деятельности.

В целях документального подтверждения во внимание могут приниматься и документы, подтверждающие произведенные расходы косвенно (в том числе таможенная декларация, приказ о командировке, проездные документы, отчет о выполненной работе в соответствии с договором). Однако по общему правилу это должны быть документы, оформленные в соответствии с российским законодательством Российской Федерации, либо согласно обычаям делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы. Таким образом, учитывая, что согласно статье 651 Гражданского кодекса договор аренды должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность, комплект подтверждающих документов для расходов в виде арендных платежей, очевидно, будет не полным. Однако при определенных условиях и соблюдения письменной формы договора аренды может оказаться недостаточно.

Расходы по незарегистрированному договору

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Обратите внимание! Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса имеет силу и тогда. Когда срок договора аренды составляет ровно один год (п. 3 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66). Однако бессрочное арендное соглашение в госрегистрации не нуждается (п. 11 Обзора, приведенного в Приложении к Информационному письму Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59, далее – Информационное письмо № 59).

И хотя представители Минфина признают, что отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций, расходы по ним, указывают они, могут быть учтены в целях налогообложения прибыли только с момента такой регистрации. Как поясняют финансисты, порядок оформления первичных учетных документов, предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам, резюмируют чиновники, не могут быть приняты в уменьшение базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса. Такие разъяснения приведены в письмах Минфина от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172, от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3. Правда, при этом эксперты ведомства ссылались на пункт 2 статьи 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, в то время как с начала текущего года действует новый Закон «О бухгалтерском учете» от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Однако аналогичная норма содержится и в нем (подп. 4 п. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ). Кроме того, в письме от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6 эксперты Минфина пришли к аналогичным выводам и без ссылки на бухгалтерское законодательство. В конце концов, незарегистрированный договор аренды нельзя признать документом, оформленным в соответствии с законодательством как того требует пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса.

Впрочем на практике решить проблему учета арендных платежей, перечисленных с момента заключения договора аренды и до его регистрации не та уж сложно. Собственно говоря, выход подсказывают сами представители Минфина. Как обращают внимание чиновники, пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса позволяет сторонам предусмотреть в договоре пункт, согласно которому его условия распространяются и на период с момента передачи имущества потенциальному арендатору. В этом случае учесть «досрочные» арендные платежи в расходах налогоплательщик сможет сразу же при получении объекта в пользование, несмотря на то, что сам договор еще не зарегистрирован (письма Минфина от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3, от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172).

Госрегистрация права собственности арендодателя

Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду по общему правилу принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, управомоченные им или законом сдавать имущество в аренду. Между тем права собственности на недвижимость опять же подлежат обязательной госрегистрации и именно регистрация является подтверждением их возникновения (п. 1 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Исходя из этого в письме от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288 эксперты Минфина указали, что договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором расход по такому договору. В случае же, если договор аренды, заключен с лицом, управомоченным собственником, для подтверждения расходов в виде арендных платежей необходимо наличие у арендодателя соответствующей доверенности, выданной владельцем имущества. Аналогичные выводы содержит письмо Минфина от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Причем в данном случае применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса, как указали специалисты УФНС по г. Москве в письме от 8 сентября 2007 г. № 20-12/086935. До даты регистрации арендодателем прав на подлежащий в будущем сдаче в аренду объект недвижимости непосредственно арендные отношения, подчеркнули ревизоры, между сторонами возникнуть не могут. Однако из данного правила все же есть исключение.

Так, в письме от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187 представители Федеральной налоговой службы пришли к выводу, что платежи по договорам временного пользования имуществом могут учитываться в общеустановленном порядке и до момента регистрации арендодателем прав собственности, если речь идет об объектах завершенного строительства, принятого государственной приемочной комиссией. Дело в том, что согласно статье 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами таковых. В связи с этим специалисты ФНС пришли к выводу, что инвестор, получивший результаты капвложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения, в том числе предоставления за плату во временное владение или пользование третьему лицу. Соответственно, и поводов подвергать сомнению обоснованность заключенного с ним договора аренды нет.

Впрочем арбитражная практика в принципе исходит из того, что неподтверждение права собственности арендодателя на принятое в аренду имущество не свидетельствует об отсутствии расходов у арендатора (постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31), ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2008 г. по делу № А56-52896/2007, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

 

Артем Мотылев, эксперт ООО «ЦЭИНФ»

Полный текст этой статьи вы можете прочесть в печатном или электронном журнале «Бухгалтер-Дока». Быстро подписаться на журнал можно на сайте в разделе «Подписка».
Подписаться на журнал
Просмотров 1836 / Комментариев: 0
Оцените важность статьи (5* — наивысшая):
  • Текущий 1.21/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
(текущий рейтинг: 1.2 | 28 чел. проголосовало)
Поделиться ссылкой в
Читайте также:


Вход на сайт

Логин:
Пароль:
Запомнить меня
Забыли пароль?
Зарегистрироваться